Mi?rcoles, 18 de octubre de 2006
La Playa de Las Teresitas se encuentra a unos pocos kil?metros de Santa Cruz de Tenerife, la capital de una de las dos provincias en que se dividen administrativamente las Islas Canarias. La playa est? junto a la formaci?n monta?osa de Anaga y muy cerca de San Andr?s, un peque?o pueblo de pescadores y agricultores que, con el paso de los a?os, ha diversificado su econom?a desarrollando una infraestructura de bares y restaurantes y, asimismo, ha visto aumentar la proporci?n de sus residentes que trabajan en Santa Cruz. La expansi?n de las ?reas portuarias de la capital provincial ha hecho que Las Teresitas se convirtiera en la playa de una ciudad que ha terminado por albergar a algo m?s de 200.000 personas. Esta circunstancia explica la influencia que ha llegado a tener la ciudadan?a local en ese proceso de acondicionamiento de la playa y su entorno, iniciado hace medio siglo, que hoy nos muestra el papel jugado por diferentes actores sociales en la planificaci?n de un fragmento del territorio insular.

El proceso de urbanizaci?n de la Playa de Las Teresitas y su entorno ha estado constantemente condicionado por la capacidad de los propietarios comparativamente m?s pudientes y mejor organizados para prosperar a costa de los menos pudientes. Los primeros promovieron una junta de compensaci?n que eludi? los mecanismos del mercado en la medida en que obligaba a vender terrenos muy por debajo de su precio real; impidi? que se compensara a los due?os de peque?as propiedades por conceptos tales como el lucro cesante o las expectativas futuras de revalorizaci?n de las fincas y, asimismo, expropi? a una serie de personas para desarrollar negocios privados y no por motivos de utilidad p?blica. En una etapa posterior, cuando casi todo el Pol?gono de Las Teresitas se encontrara en manos de dos multimillonarios, el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife renunciar?a a la aplicaci?n de mecanismos expropiatorios beneficiosos para el inter?s general porque no deseaba el perjuicio de "derechos consolidados" y, adem?s, propugnar?a que el "lucro cesante" deb?a ser compensado econ?micamente. En otras palabras, el Ayuntamiento hab?a avalado las expropiaciones a los propietarios de escasos recursos y desautorizado las que afectaban a los que participaban en la direcci?n del proceso urbanizador.

As? pues, tanto el bloqueo de los mecanismos de mercado como el uso selectivo de los procedimientos expropiatorios da?aron los intereses de los propietarios m?s d?biles. Una tercera circunstancia tender?a a multiplicar la riqueza de la minor?a de propietarios que influ?a en el acondicionamiento de la playa y su entorno: las redelimitaciones del ?mbito de actuaci?n urban?stica. En varias ocasiones se ampli? el ?rea urbanizable que comprend?a el Pol?gono de Las Teresitas y el n?mero de residentes previstos porque esas redelimitaciones expansivas beneficiaban a los propietarios comparativamente pudientes que as? ensanchaban el horizonte de sus negocios privados a costa de comprar y expropiar nuevos terrenos a precios inferiores a los del mercado. Sin embargo, cuando los planes urbanizadores fracasaron en los a?os setenta debido a su escaso realismo y a la falta de recursos econ?micos, entonces hubo que reducir el n?mero de residentes previsto, si bien, paralelamente, no disminuir?a la superficie del Pol?gono porque quedaba fuera de la agenda determinar qu? terrenos eran los estrictamente necesarios para la urbanizaci?n de la playa y su entorno y cu?les se inclu?an en el proyecto por un af?n de lucro privado que, en parte, deb?a satisfacerse a costa de los propietarios comparativamente menos pudientes. En la segunda mitad de los a?os ochenta, como no hubo una reducci?n de la superficie urbanizable paralela a la del n?mero de residentes previsto, se produjo una situaci?n por la que m?s de la mitad del espacio del Pol?gono de Las Teresitas quedaba transformado en ?rea de rehabilitaci?n paisaj?stica, es decir, en la pr?ctica se convirti? en una zona no urbanizable. ?Qu? importancia ten?a esto? Es muy sencillo: puesto que hab?a sido necesario el acuerdo de los due?os de al menos el 60% del ?rea urbanizable para poderse constituir como junta de compensaci?n, ahora casi se alcanzar?a ese requisito m?nimo gracias a la inclusi?n en el ?rea del Pol?gono de una enorme superficie no urbanizable. Por este motivo, ignoramos lo que habr?a sucedido si el Pol?gono s?lo hubiera incluido los terrenos que realmente se urbanizar?an: ?se habr?a alcanzado el acuerdo de los due?os del 60% de las parcelas? ?Se habr?a podido constituir una junta de compensaci?n sin la inclusi?n de tantos solares innecesarios para urbanizar la playa y su entorno? Lo que parece estar claro es que las redelimitaciones del Pol?gono nunca se hicieron en beneficio de los propietarios menos pudientes. Es m?s, el que la mayor?a de los 102 titulares de las 155 fincas incluidas inicialmente en el Pol?gono se vieran obligados a integrarse en una junta de compensaci?n que no deseaban -para evitar malvender a la fuerza sus solares-, es una realidad que fue puesta de relieve mediante la carta enviada por los due?os de 80 parcelas al Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, en mayo de 1966, pidiendo que sus terrenos fueran excluidos de la zona delimitada por el proyecto de urbanizaci?n de Las Teresitas y su entorno.

?Por qu? los titulares de tantas parcelas no emprendieron desde un primer momento acciones de protesta que hubieran obligado a redelimitar el Pol?gono en beneficio suyo? ?Acaso no era obvio que el acondicionamiento de la playa y su entorno se pod?a llevar a cabo sin incluir las fincas cultivadas por los vecinos de San Andr?s en los barrancos de Las Huertas y El Cercado? La respuesta a estas preguntas nos lleva al contexto pol?tico que hizo completamente inconcebible la protesta ciudadana que podr?a haber resuelto con justicia el conflicto de intereses creado por el Ayuntamiento y la Junta de Compensaci?n Playa de Las Teresitas desde el principio. Y ese contexto pol?tico que paralizaba toda protesta ciudadana no fue otro que el de una dictadura asentada sobre el miedo provocado por su brutal represi?n. Cuando comprendemos y tenemos presente la magnitud real de aquella represi?n se hace m?s inteligible la ausencia de protestas significativas en las etapas iniciales de un proceso urbanizador tan innecesariamente perjudicial para tantos vecinos de San Andr?s. Una comparaci?n iluminar? este aspecto: si hoy recordamos la dictadura del general Pinochet en Chile por la magnitud de su crueldad y por el clima de terror instaurado por su aparato represivo, no debemos olvidar que, en Canarias, la dictadura del general Franco acab? con las vidas de un n?mero de personas que equivale a m?s de la mitad del n?mero de v?ctimas mortales del r?gimen chileno, a pesar de que la poblaci?n canaria era quince veces inferior a la del Chile de los a?os setenta y pese a la ausencia de acciones b?licas en territorio canario . Por lo tanto, es l?gico pensar que sin el clima de miedo impuesto por la dictadura del general Franco los vecinos afectados por la urbanizaci?n de la Playa de Las Teresitas habr?an podido recurrir a la protesta pol?tica para defender sus intereses y que, por tal motivo, el largo proceso de acondicionamiento de Las Teresitas y sus alrededores est? viciado en su origen por carecer de legitimidad democr?tica.

Otros aspectos destacables de este tema se refieren al per?odo de los a?os setenta en que los proyectos de edificaci?n no prosperaron por ser demasiado ambiciosos para los recursos de que dispon?an sus promotores y, al menos en una ocasi?n, debido al boicot de un alcalde de Santa Cruz. Menos conocido es el episodio de las viviendas incluidas en el ?mbito de actuaci?n urban?stica que han dejado de estar inscritas a nombre de sus propietarios, sin que ?stos desearan venderlas y sin que supieran c?mo librarse de las consecuencias de haberse integrado en una junta de compensaci?n que les ha costado muy cara y les ha convertido en v?ctimas de lo que consideran una gran injusticia.

En suma, las p?ginas que siguen explican y documentan una serie de rasgos b?sicos de la actuaci?n urbanizadora sobre el territorio de Las Teresitas y su entorno. Fundamentalmente, se abordar? el bloqueo de los mecanismos de mercado; el uso selectivo de procedimientos expropiatorios; las redelimitaciones del Pol?gono de Las Teresitas ajenas o contrarias al inter?s de la mayor?a de propietarios; el empleo del marco legal de la junta de compensaci?n como mecanismo para transferir a unas pocas personas la propiedad del territorio urbanizable y su potencial de generar beneficios; la indefensi?n en que se han sentido los vecinos de San Andr?s que tuvieron que desprenderse de sus solares a cambio de una compensaci?n econ?mica inferior a su valor real y, por ?ltimo, la situaci?n de quienes ahora descubren que no son propietarios de sus viviendas debido a que se vieron obligados a integrarse en una junta de compensaci?n que no deseaban y que nunca les ha compensado por los da?os causados. Debemos tener presente que no s?lo los cimientos del proceso urbanizador de Las Teresitas est?n viciados por carecer de legitimidad democr?tica, sino que, adem?s, las autoridades municipales de estos ?ltimos a?os han obstaculizado cuanto han podido el acceso a la documentaci?n disponible. Un responsable de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife indic? al autor de este cap?tulo que cualquier informaci?n sobre el Pol?gono de Las Teresitas deb?a ser solicitada por escrito y que, de cualquier modo, procurar?a que se facilitara la menor cantidad posible de datos, al tratarse de un asunto delicado. El comentario, que se refer?a tambi?n a la informaci?n disponible de hace veinte o treinta a?os, pon?a de manifiesto c?mo las autoridades municipales de Santa Cruz han estado manteniendo fuera del escrutinio p?blico los documentos referidos a la actuaci?n urbanizadora sobre un peque?o territorio, durante un tiempo superior al empleado habitualmente en otros pa?ses para poner a disposici?n del p?blico aut?nticos secretos de estado.

I. La ordenaci?n de la Playa de las Teresitas y su entorno

Las sucesivas ampliaciones de los muelles de Santa Cruz de Tenerife hacia Anaga fueron reduciendo el n?mero de lugares apropiados para el ba?o e hicieron que el Ayuntamiento solicitara autorizaci?n para efectuar obras de mejora en el acceso a la Playa de Las Teresitas en 1953. La progresiva percepci?n de la conveniencia de disponer de una playa pr?xima a la capital provincial se plasm? en el Plan y las Ordenanzas particulares de edificaci?n del Barrio de San Andr?s y sus ensanches, aprobado provisionalmente en 1957 y de manera definitiva en 1961. Este primer proyecto de ordenaci?n del territorio de la playa y sus inmediaciones permit?a edificar viviendas unifamiliares en la ladera situada debajo de la carretera a Igueste de San Andr?s, preve?a la construcci?n de un edificio de servicios en la parte central del frente de playa y abarcaba una superficie de veinticinco hect?reas, de las que siete corresponder?an a la superficie de la playa.

Dos a?os despu?s de la aprobaci?n definitiva del plan de ordenaci?n, un concejal advertir?a a sus amigos con propiedades incluidas en el ?mbito de actuaci?n previsto de la pretensi?n municipal de expropiar los terrenos colindantes con la playa . Ahora bien, ante la perspectiva de recibir un pago insuficiente por la expropiaci?n de los terrenos, un grupo de propietarios se plante? acogerse a la posibilidad que les ofrec?a la legislaci?n de participar en la ordenaci?n territorial y as? no s?lo obtener una compensaci?n equivalente al valor real de sus solares, sino, adem?s, hacer un buen negocio. De este modo, se iniciar?a un proceso sorprendente: la actuaci?n de un grupo de propietarios inicialmente perjudicados por el Ayuntamiento que, para defenderse de ese da?o inicial, se constituir?a como junta de compensaci?n, abarcar?a un espacio mucho mayor y da?ar?a a un n?mero de propietarios muy superior al que abarcaba el plan ideado por las autoridades municipales. Es decir, los propietarios afectados por el primer proyecto iban a resolver lo que consideraban una injusticia mediante otra injusticia, eso s?, mucho mayor.

As? pues, para empezar, debe quedar claro que la Junta de Compensaci?n Playa de Las Teresitas surgi? "como reacci?n a la expropiaci?n" prevista por el plan aprobado en 1961. O sea, en palabras del ex alcalde de Santa Cruz Jos? Emilio Garc?a G?mez, los due?os de los solares crearon la junta para "defenderse del Ayuntamiento y defender sus propiedades" . Debe se?alarse que la junta de compensaci?n es uno de los pocos mecanismos contemplados por la legislaci?n espa?ola para desarrollar la transformaci?n de un territorio urbanizable en urbano y que, si se quiere constituir una junta de compensaci?n, es preciso que los propietarios del 60% o m?s de los terrenos incluidos en el ?mbito de actuaci?n urban?stica delimitado se muestren conformes en asumir conjunta y proporcionalmente las cargas y los beneficios de la urbanizaci?n. Si se produce esta circunstancia ser? posible expropiar a aquellos propietarios que se nieguen a integrarse en la junta. Este marco legal y la imposibilidad pr?ctica de ejercer la protesta pol?tica durante aquella etapa de la dictadura franquista har?an que los numerosos peque?os propietarios que carec?an de medios para afrontar las costosas cargas impuestas por la Junta de Compensaci?n Playa de Las Teresitas se vieran obligados a vender sus terrenos por debajo de su precio real, a recibir una compensaci?n econ?mica insuficiente cuando se les expropiara o a perder la producci?n de una huerta que compensaba la escasez de ingresos. Una junta de compensaci?n que abarcara los terrenos ubicados en el Barranco de El Cercado y en el Barranco de Las Huertas s?lo pod?a provocar una injusticia social porque privar?a innecesariamente a decenas de personas del recurso a unos cultivos que contribu?an a su subsistencia sin compensarles adecuadamente.

La Junta se pone en marcha

Un peque?o grupo de propietarios afectados por el plan de 1961 -Luis Su?rez Acosta, Juan Aguiar y Fern?ndez Trujillo, los hermanos Antonio y ?lvaro Delgado Brito, Pedro Cabrera, ?lvaro Fernaud y Jos? Antonio Joan- decidi? actuar estimulado por Salvador D?az Ferreira, "que era el m?s listo de todos y el que realmente los aglutin?" , y acudi? al despacho del abogado Jos? Delgado D?az para iniciar las gestiones encaminadas a constituir lo que acabar?a siendo una junta de compensaci?n. En noviembre de 1963, los propietarios mencionados y algunos otros hicieron saber al Ayuntamiento que iban a asociarse para colaborar en la realizaci?n de las actuaciones urban?sticas en la playa y su entorno y, el 19 de abril del a?o siguiente, se constituy? ante notario la Junta de Compensaci?n Playa de Las Teresitas en una reuni?n celebrada en el cine de San Andr?s. El documento notarial correspondiente a la constituci?n de la Junta declara que ?sta se establece al amparo de la Ley sobre R?gimen del Suelo y Ordenaci?n Urbana de 12 de mayo de 1956 y que, debido al Plan Parcial aprobado por el Ministerio de la Vivienda en 1961, los propietarios "se unen con fines de urbanizaci?n" y "de edificaci?n con solidaridad de beneficios y cargas, bajo una gesti?n com?n" . Se procede a la designaci?n de la Junta de Delegados que regir? la asociaci?n, junto con la Asamblea General, y se anuncia que, en cuanto el Ayuntamiento apruebe el pol?gono y el sistema de compensaci?n, se establecer? un plazo para que se integren los propietarios que todav?a no lo hubieran hecho y que, de no hacerlo, se proceder?a a su expropiaci?n forzosa. Tambi?n se indica que si los propietarios incorporados incumplen sus obligaciones, entonces la Junta expropiar? sus terrenos pagando el 75% de su valor y devolviendo el importe de las contribuciones para las obras de urbanizaci?n que se hubieran abonado. S?lo estar?a permitido vender los solares a quienes asumieran los compromisos de la Junta de Compensaci?n.

Desde luego, el primer problema con que se topar?an los promotores de la Junta en cuanto ampliaron el ?mbito de actuaci?n fue, en palabras de su primer presidente, que, "partiendo de la base de que la propiedad estaba muy repartida en peque?as huertas", era "muy dif?cil poder convencer a tantos propietarios para que se integraran en una asociaci?n administrativa, que nadie comprend?a" . Todav?a hoy muchos de los que se integraron -o sus herederos- afirman que lo hicieron en contra de su voluntad, por temor a resultar a?n m?s perjudicados si se produc?a una expropiaci?n. Pero, si se planteaba el riesgo de ser objeto de expropiaci?n, no era debido al proyecto inicial del Ayuntamiento sino a la iniciativa de los promotores de la Junta que ampliaban el pol?gono de actuaci?n inicial de veinticinco a noventa hect?reas porque as? se podr?an "afrontar los costes de la infraestructura de las obras del mejoramiento de la playa y de la urbanizaci?n anexa" . De este modo, cuando la Junta se constituy?, se logr? la integraci?n de 81 propietarios de 118 fincas, de un total de 102 propietarios de 155 fincas, que equival?an aproximadamente al 70% de la propiedad total. Para entender hasta qu? punto estaban contentos muchos propietarios con lo que suced?a, bastar? con hacer referencia nuevamente al escrito que dirigen al Ayuntamiento, en 1966, Andr?s Name D?az y otros 79 propietarios "solicitando se declare nulo e ineficaz lo actuado en el expediente de Proyecto de Junta de Compensaci?n y Delimitaci?n del Pol?gono de Urbanizaci?n de la Playa de Las Teresitas, y subsidiariamente, una nueva delimitaci?n del Pol?gono que excluyera los terrenos de que son titulares los reclamantes" . Sin embargo, en aquel medio pol?tico lo importante no era el n?mero de propietarios afectados por el proyecto y los perjuicios que se les ocasionar?a, sino qu? proporci?n del pol?gono representaban. As? pues, el Ayuntamiento desestimar?a la reclamaci?n interpuesta por 80 propietarios que s?lo representaban aproximadamente el 10% de los terrenos afectados por el plan de actuaci?n territorial.

Un largo proceso administrativo

En cuanto el grupo de propietarios promotor de la Junta de Compensaci?n cay? en la cuenta de que, dado el coste de las infraestructuras y la urbanizaci?n, la superficie de veinticinco hect?reas "era insuficiente para desarrollar todo aquello" porque habr?a muy pocos propietarios para afrontar tantos gastos, entonces se plante? la elaboraci?n de un nuevo proyecto que abarcara noventa hect?reas y que deb?a ser financiado por la Junta debido a que el Ayuntamiento ya no har?a m?s proyectos. Como ya se ha apuntado, "lo m?s complicado de la Junta de Compensaci?n fue c?mo integrar a los propietarios que, por lo menos, sumaran el 60%" del nuevo pol?gono de actuaci?n. Con el "ensanche del pol?gono", recuerda Jos? Delgado, "tuvimos la habilidad de meter fincas grandes, que fue cuando metimos la zona trasera de la playa", es decir, "lo que se llama Las Huertas" y tambi?n parte de El Cercado . Otra decisi?n de aquel momento que provocar?a alguno de los grandes problemas futuros de la Junta fue la elecci?n del arquitecto que har?a el nuevo plan parcial. Mientras que el primer plan, el aprobado en 1961, fue redactado por el arquitecto Enrique Rumeu de Armas, la Junta encargar?a el suyo a Luis Cabrera S?nchez-Real. Esto "fue un poco de desgracia para nosotros. Desgracia porque aqu? hab?a dos arquitectos importantes, que cada cual ten?a sus influencias y dem?s. Uno era don Enrique Rumeu, que estaba dentro del Ayuntamiento, que hab?a hecho el primer Plan Parcial, y el otro era don Luis Cabrera. Lo normal era que nosotros se lo hubi?ramos dado tambi?n a don Enrique Rumeu para que ?l lo modificara. Pero no se nos ocurri? otra cosa que acudir a don Luis Cabrera y de ah? vino la incompatibilidad" que, por lo pronto, s?lo iba a suponer algunos peque?os obst?culos por parte del Ayuntamiento a los tr?mites que gestionaba la Junta. M?s adelante veremos el precio que acabar?a pagando por haber escogido al arquitecto equivocado.
Por lo pronto, el Plan de Ordenaci?n de la Playa de Las Teresitas y sus aleda?os formulado por la Junta de Compensaci?n se someti? a informaci?n p?blica en marzo de 1965 y fue aprobado definitivamente en septiembre de 1966 . El arquitecto Luis Cabrera justificaba la idoneidad de su proyecto en Las Teresitas porque "su proximidad a diez minutos de la capital hace que sea la costa de mayor inter?s de toda la isla". "Al propio tiempo, las vistas que desde aquella zona presenta la poblaci?n de Santa Cruz, dan la bella impresi?n de vivir en una gran urbe de mucha mayor importancia de la que realmente tiene". "Desde hace muchos a?os, reina la aspiraci?n popular de transformar la Playa de Las Teresitas, en el centro de expansi?n mar?tima de la ciudad de Santa Cruz" . Con estas percepciones en mente, el nuevo Plan establec?a que la superficie de solares edificables ser?a de 420.100 metros cuadrados y preve?a un total de 14.080 camas .

Ahora bien, los tr?mites no estaban sino empezando en un medio administrativo que parec?a tener una interrogante por lema: ?por qu? hacer las cosas f?ciles, pudiendo hacerlas dif?ciles? Ya en octubre de 1964, la Junta de Compensaci?n hab?a solicitado que el Pol?gono fuera declarado Centro de Inter?s Tur?stico Nacional (C.I.T.N.), acogi?ndose as? a una ley promulgada el a?o anterior. La Ley 197/1963 sobre Centros y Zonas de Inter?s Tur?stico Nacional pretend?a ser una respuesta al "gran incremento de la corriente tur?stica [que] ha dado lugar a la aparici?n de fen?menos de saturaci?n y agobio en determinadas zonas y localidades del territorio nacional", antes de que el "desconocimiento u olvido" de tales problemas acarreara una reducci?n de "las corrientes tur?sticas que afluyen a nuestra Patria" . Al acogerse al nuevo texto legal, los promotores no s?lo buscaban beneficiarse de sus ventajas, sino tambi?n eludir los inconvenientes y las dificultades que creaba el Ayuntamiento de Santa Cruz. El Plan Parcial de Luis Cabrera hab?a sido aprobado con muchas dificultades y la declaraci?n de C.I.T.N. permitir?a sustituir parcialmente la dependencia de las autoridades municipales por las del Ministerio de Informaci?n y Turismo. Sin embargo, el Ayuntamiento tambi?n solicit? otra declaraci?n de C.I.T.N. con la finalidad de impedir que prosperase el plan de ordenaci?n propuesto por la Junta de Compensaci?n. La respuesta del Ministerio de Informaci?n y Turismo consisti? en desestimar las solicitudes de declaraci?n hasta que se llegara a un acuerdo entre las autoridades municipales y los propietarios con el objetivo de hacer viables el Plan de Ordenaci?n y las obras de acondicionamiento de la playa . Esta exigencia condujo a la formalizaci?n de un convenio entre la Corporaci?n municipal y la Junta, en agosto de 1967, que repart?a competencias y responsabilidades entre ambas para el proceso urbanizador . La firma del Convenio despej? el camino para la declaraci?n del pol?gono como C.I.T.N. por el Consejo de Ministros el d?a 28 de diciembre de 1967. Una vez que finalizaron estos tr?mites, la Junta de Compensaci?n solicit? al Ministerio de Informaci?n y Turismo la revisi?n del Plan de Ordenaci?n Urbana encargado a Luis Cabrera -que hab?a sido aprobado definitivamente por la Comisi?n Central de Urbanismo del Ministerio de la Vivienda, en septiembre de 1966, y ratificado por el Consejo de Ministros en el acto de declaraci?n del pol?gono como C.I.T.N.-, que ahora deb?a ajustarse a una serie de consideraciones que no se hab?a previsto. As? pues, en mayo de 1969 se present? ante la Direcci?n General de Promoci?n del Turismo el expediente para la reforma del Plan de Ordenaci?n del C.I.T.N. y, en febrero de 1970, la Junta de Compensaci?n recibi? la autorizaci?n del Consejo de Ministros para revisar el Plan de Ordenaci?n aprobado anteriormente. El Plan revisado fue aprobado finalmente por el Consejo de Ministros en octubre de ese mismo a?o.

"Proyecto contradictorio"

Si todo el proceso descrito quiz? resulte excesivamente plagado de tr?mites administrativos, todav?a habr? que referirse a la cuesti?n del planeamiento espec?fico de la Playa de Las Teresitas durante los a?os sesenta. La necesidad de disponer de una playa cercana a Santa Cruz hizo que la Corporaci?n municipal encargara un estudio a los dos ingenieros que, en noviembre de 1964, redactaron el informe "Proyecto de Playa en San Andr?s", que planteaba dos soluciones parecidas para crear una playa artificial protegida por un dique . El Ayuntamiento aprobar?a inicialmente el proyecto de playa encargado a los ingenieros Pompeyo Alonso Gonz?lez y Miguel Pintor Domingo en junio de 1965. Sin embargo, durante el per?odo de informaci?n p?blica del expediente sobre la declaraci?n del C.I.T.N. Playa de Las Teresitas, la Corporaci?n municipal present? en la Direcci?n General de Promoci?n del Turismo un informe en el que advert?a de la necesidad de llevar a cabo obras de mejoramiento de la playa en beneficio del futuro centro tur?stico y, adem?s, se insist?a en el hecho de que se trataba de la ?nica playa existente en la capital de la provincia y que, por lo tanto, las obras de acondicionamiento deb?an quedar en manos de la propia Corporaci?n. La Direcci?n General respondi? solicitando el acuerdo entre la Junta de Compensaci?n y el Ayuntamiento a que se ha hecho referencia anteriormente. El Convenio de agosto de 1967 repartir?a los papeles respectivos para actuar en el pol?gono y la Corporaci?n seguir?a manteniendo sus responsabilidades para acondicionar la playa. Ya hab?a sido autorizada por el Ministerio de Obras P?blicas para ejecutar esas obras el a?o previo.

Jos? Delgado recuerda que, en un principio, el proyecto inicial de acondicionamiento de la Playa de Las Teresitas se estaba desarrollando al margen de la Junta de Compensaci?n, sin coordinarlo con el proyecto urbanizador. Delgado consideraba que el proyecto de Miguel Pintor no era adecuado como playa porque preve?a una escollera central que no permitir?a el paso del agua y ello podr?a conducir a lo que hab?a sucedido en una playa artificial semejante, en Per?, en la que el estancamiento del agua hab?a provocado su putrefacci?n. As? que, el presidente de la Junta viaj? a Madrid para buscar soluci?n al problema y all? conoci? a un ingeniero que lo puso en contacto con una empresa especializada en la proyecci?n de playas y que, asimismo, le recomend? que hicieran "un proyecto contradictorio" que, una vez sometido a informaci?n p?blica, cuajar?a y saldr?a adelante. De este modo, a la vista del proyecto de Pintor, Delgado le dijo al alcalde de Santa Cruz que "vamos a pasar a la historia como los elementos que arruinamos la Playa de Las Teresitas". Esto surti? efecto en el alcalde, que le pregunt?: "?y qu? me ofreces t??" Delgado repiti? la respuesta que tanto lo hab?a impresionado: "te ofrezco un proyecto contradictorio". Y, al margen de c?mo se planteara su viabilidad administrativa, lo cierto es que la Junta de Compensaci?n financi? un estudio en maqueta reducida de mareas, vientos, temporales y desplazamientos de arena, realizado por la empresa SOGREAH de Grenoble, que sirvi? de fundamento para efectuar algunas modificaciones en el proyecto de Pintor.

Finalmente, la financiaci?n de las obras en la Playa de Las Teresitas fue costeada por la Junta de Compensaci?n (50.000.000 de pesetas), el Cabildo Insular de Tenerife (50.000.000) y el Ayuntamiento (86.000.000). Esta obra y las del viario ser?an a lo largo de muchos a?os casi el ?nico resultado palpable del C.I.T.N. De todos modos, quiz? haya que agradecerle a Jos? Delgado que la Playa de Las Teresitas no acabara convertida en la gallina de los huevos de oro de alguna empresa constructora, que hubiera acabado dedic?ndose a reformar una y otra vez una playa mal proyectada.

El factor Rumeu

En octubre de 1970, la Revisi?n del Plan Parcial de Ordenaci?n del C.I.T.N. Playa de Las Teresitas, aprobada por el Consejo de Ministros, contemplar?a un aumento de la superficie del territorio objeto de actuaci?n, que pasaba de noventa hect?reas a poco m?s de ciento veinte (1.204.440 metros cuadrados) y que, asimismo, elevaba la poblaci?n prevista a 18.000 personas -entre residentes y plazas hoteleras . Este proyecto preve?a "una edificaci?n monstruosa", "una barbaridad", en palabras del abogado Mauricio Hayek, que, desde mediados de los a?os ochenta, representar?a a la Junta de Compensaci?n . El juicio de Hayek resulta particularmente apropiado cuando se considera que, en el a?o 2000 y ante un proyecto que contemplaba menos de la tercera parte del n?mero de plazas de 1970, el Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias advert?a que habr?a unas "demandas previsibles de tr?fico" capaces de "colapsar el ya congestionado sistema viario, lo que obligar?a a la b?squeda de salidas alternativas indeseables por la cordillera" . Es llamativo el que, a pesar de los desaguisados urban?sticos propios de ?pocas desarrollistas, uno de los actuales propietarios del Pol?gono, Ignacio Gonz?lez, afirme que el Colegio Oficial de Arquitectos "no est? totalmente informado de la situaci?n" y que, si se saturan las v?as terrestres simplemente habr? que hacer otras . La constante de los proyectos de desarrollo del Pol?gono de Las Teresitas, desde la perspectiva de los impulsores, parece haber sido siempre la misma: atender al logro del mayor lucro posible en el menor espacio de tiempo posible, sin reparar ni en la viabilidad a largo plazo de esa iniciativa, ni en los perjuicios ocasionados a los peque?os propietarios de la zona. No se puede descartar que ese af?n de hacer un gran negocio a toda costa hiciera fracasar el proyecto de los a?os setenta, por su falta de realismo, por no haber sabido plantear unos objetivos m?s modestos, m?s acordes con el medio f?sico y m?s f?ciles de financiar.

El Plan de 1970 deb?a ejecutarse a lo largo de los nueve a?os siguientes. ?Por qu? no se llev? a cabo? Probablemente, la raz?n de tipo general m?s plausible es la que apunta Mauricio Hayek: el capital interesado en nuevas infraestructuras y equipamientos tur?sticos en la isla prefiri? invertir en la zona sur y en el Puerto de la Cruz. Hayek afirma que ese fue el caso incluso de algunos propietarios del Pol?gono de Las Teresitas . Otro de los integrantes de la Junta, Ignacio Cova Barroso, tambi?n afirma que en esa asociaci?n hab?a propietarios interesados en frenar el desarrollo del proceso porque ten?an intereses inversores en otras zonas de la isla. Recuerda una conversaci?n en la que el promotor Santiago Puig le dec?a que prefer?a las facilidades dadas por el Ayuntamiento de Arona frente a la previsible demora en el desarrollo de Las Teresitas. El empresario C?ndido Garc?a Sanju?n le habl? de la inmadurez del proyecto y Jos? Meli?, que conoc?a los planes urbanizadores, manifest? que s?lo estar?a interesado en la explotaci?n que se hiciera en su d?a de los hoteles edificados . Es m?s, por lo que respecta al potencial desarrollo hotelero en la zona de Las Teresitas, las posibilidades tampoco parecieron ser demasiadas en ?pocas m?s recientes. En 1986, Ad?n Mart?n, entonces presidente de la Comisi?n de Obras y Urbanismo del Ayuntamiento, declaraba que no estaba en marcha la construcci?n de hoteles en Las Teresitas porque "no existen los empresarios dispuestos a invertir" . Actualmente, seg?n manifiesta el ex alcalde Jos? Emilio Garc?a G?mez en relaci?n a lo que permit?a el ?ltimo Plan Parcial, "no parece razonable, ni existe -casi seguro- gente con capacidad de hacer nueve hoteles en Las Teresitas. No tendr?an futuro" . En realidad, a la luz de lo sucedido en otras zonas, si el desarrollo hotelero del Pol?gono hubiera sido verdaderamente rentable se habr?a abierto camino.

Lo cierto es que los promotores de la Junta de Compensaci?n no ten?an la suficiente capacidad econ?mica para garantizar el ?xito de su propio proyecto urbanizador. Hab?an pedido un pr?stamo de doscientos millones de pesetas despu?s de la constituci?n de la Junta, en una ?poca en la que "nadie cre?a en Las Teresitas" y "ten?amos problemas de fuera y de dentro" . Obtuvieron el pr?stamo y tambi?n otro de menor cuant?a concedido por la Caja de Ahorros. Estas deudas se acabar?an pagando mediante la venta, o la subasta, de algunas parcelas. En 1971, la Junta de Compensaci?n informaba de su segunda repercusi?n de cuotas extraordinarias entre los propietarios afectados por el proyecto -incluida la primera repercusi?n-, que ascend?a a 375.008.177 de pesetas. Tambi?n se inclu?a el reparto de las cuotas de los no integrados, el 21.18%, y se advert?a que los propietarios que "no puedan satisfacer sus cuotas, en los t?rminos previstos, pueden hacerlo cediendo a la Junta de Compensaci?n solares, parte de ellos o tambi?n metros c?bicos edificables con cargo a los que correspondan en la Reparcelaci?n" . Se trataba de cuotas pr?cticamente impagables para muchos afectados y se hab?an establecido a partir de la delimitaci?n de los seis sectores en que se dividi? el Pol?gono con la finalidad de asignar distintas valoraciones a los solares .

Una parte de los propietarios integrados se decidi? a constituir una sociedad an?nima "con el objeto de darle m?s agilidad a la Junta de Compensaci?n". Esto hizo que el Pol?gono quedara en manos de Playa de Las Teresitas, S. A., de la Urbanizadora Santaella S. A. y de una serie de peque?os propietarios. Entonces, en 1973, surgi? la posibilidad de vender Playa de Las Teresitas, S. A. -que pose?a m?s del 60% de los solares- a la Sociedad Banif, S. A. de Inversi?n y Finanzas y a la Sociedad Entrecanales y Tavora, S. A. Estas dos sociedades plantearon que se hallaban interesadas "en obtener una opci?n de compra sobre parte de las acciones de la Sociedad Playa de Las Teresitas, S. A." y que su opci?n de compra no ser?a inferior al 80% de las acciones. El precio de los terrenos propiedad de Playa de Las Teresitas, S. A. se estableci? en 451.740.545 pesetas y se determin? que cada una de las 25.563 acciones valdr?a 16.000 pesetas . Aunque se acord? que la opci?n de compra podr?a ejercitarse en el plazo de seis meses, es decir, antes de que acabara el a?o 1973 , nunca se llev? a cabo. ?Qu? sucedi?? De acuerdo con el testimonio de Jos? Delgado, los representantes de Banif y Entrecanales acudieron a entrevistarse con el alcalde de Santa Cruz antes de ejercitar la opci?n de compra. Y, entonces, el alcalde, Ernesto Rumeu de Armas, "fue el que nos dio la pu?alada" y "termin? con toda la ilusi?n que nosotros ten?amos". Rumeu le dijo a los inversores que mientras ?l estuviera de alcalde el proyecto de Las Teresitas no se ejecutar?a. Por supuesto, como la opci?n de compra no iba a ser ejercitada para luego tener que soportar el sabotaje burocr?tico de la alcald?a, ah? se termin? la mejor oportunidad de los a?os setenta para sacar adelante la urbanizaci?n. ?A qu? se debi? la actitud del alcalde? "Todo viene de no haberle dado al hermano el proyecto", se lamenta Jos? Delgado, que escogi? al arquitecto Luis Cabrera para continuar un proyecto que hab?a iniciado Enrique Rumeu. Delgado afirma que esta versi?n la ha confirmado a trav?s de algunas personas que han trabajado en el estudio del arquitecto. El propio alcalde le dej? bien clara la situaci?n al presidente de la Junta de Compensaci?n en el transcurso de una reuni?n: "Mire, le voy a decir la verdad. Eso, aunque ustedes lo hayan obtenido en el Ministerio de Informaci?n y Turismo, mientras yo sea alcalde, eso no se hace". Golpe? el cristal "y le salieron las l?grimas de la emoci?n, de la soberbia...".

La revisi?n de la revisi?n

El Plan que deb?a ejecutarse a lo largo de los a?os setenta no se llev? a cabo por falta de financiaci?n, a causa del boicot moment?neo de la alcald?a y, probablemente, tambi?n porque era un proyecto poco realista al ser tan ambicioso y al estar fuera de las ?reas de mayor crecimiento tur?stico de la isla. Los apuros financieros de la Junta de Compensaci?n fueron de tal magnitud que tuvo que devolver algunas de las expropiaciones realizadas a su favor porque no pod?a pagarlas. As? que, caducado el Plan de Etapas previsto en el Plan Parcial de Ordenaci?n del C.I.T.N. de la Playa de Las Teresitas, en 1983 se someti? a informaci?n p?blica el Avance de la Revisi?n del Plan General de Ordenaci?n Urbana, que planteaba la necesidad de revisar el Plan Parcial de 1970 "al cuestionarse la idoneidad del modelo de desarrollo urban?stico que conten?a" . El deseo de revisar el Plan Parcial llevar? a la firma de un nuevo convenio entre el Ayuntamiento y la Junta de Compensaci?n, en noviembre de 1986, que, con el objetivo de lograr "la conciliaci?n de los planteamientos p?blicos y privados", acuerda la reducci?n del volumen de edificaci?n previsto en 1970 de 2.496.880 metros c?bicos a menos de un mill?n; se renuncia a la declaraci?n de C.I.T.N., sometiendo as? a la urbanizaci?n al r?gimen ordinario de la Ley del Suelo, y tambi?n se actualiza una serie de cesiones de terrenos al Ayuntamiento. Por su parte, la Corporaci?n municipal se compromete a mantener sus compromisos para dotar a la urbanizaci?n de agua, electricidad y telefon?a; a ajardinar espacios libres y zonas verdes y a costear el 25% del emisario submarino de aguas residuales.

El Avance de la Revisi?n del Plan General reduc?a el per?metro urbanizable del Pol?gono de Las Teresitas al frente de playa y a las laderas de los barrancos de Las Huertas y El Cercado y, asimismo, reduc?a el n?mero de ocupantes de 18.000 personas a 8.400. La Modificaci?n y Adaptaci?n del Plan Parcial Playa de Las Teresitas se aprob? inicialmente en noviembre de 1986 y fue aprobada definitivamente por la Consejer?a de Pol?tica Territorial en julio de 1988.

La Modificaci?n manten?a como ?mbito de actuaci?n las 120 hect?reas que abarcaba la versi?n del Plan de 1970, pero la edificabilidad y los usos dotacionales se reduc?an notablemente. En concreto, el plan de reparcelaci?n de 1989 recog?a la cesi?n obligatoria y gratuita de 84.750 metros cuadrados destinados al viario y a las ?reas de aparcamiento anexas y contabilizaba 610.194 metros cuadrados de superficie de rehabilitaci?n paisaj?stica "correspondientes a los espacios sobrantes en el ?mbito del Plan Parcial, originados por la reducci?n, respecto al Plan anterior, de los dem?s espacios necesarios para la ordenaci?n urbana" . Es decir, m?s de la mitad del terreno del pol?gono no iba a ser urbanizado. Entonces, ?por qu? no se plante? reducir el ?mbito de actuaci?n de la Junta de Compensaci?n? Si se inclu?a m?s de un 50% de terreno no urbanizable en el Pol?gono su ?nico efecto real ser?a la superaci?n del m?nimo del 60% de propietarios conformes para poder constituir una junta de compensaci?n. Si los solares del Barranco de Las Huertas, del Barranco de El Cercado y del frente de playa eran los ?nicos valiosos desde el punto de vista urban?stico, lo l?gico habr?a sido que la Junta de Compensaci?n s?lo hubiera abarcado esas fincas. Desde el momento en que esto no era as?, se estaba utilizando una gran cantidad de terreno con valor ?nicamente paisaj?stico para imponer el sistema de compensaci?n a un ?rea urbanizable en la que, quiz?, no hubiera un porcentaje de propietarios suficiente para constituir una junta de compensaci?n. La Junta de Compensaci?n Playa de Las Teresitas hab?a fracasado cuando se mostr? incapaz de ejecutar el Plan de 1970 y se encontr? con su Plan de Etapas caducado. Fue una junta anormalmente costosa para sus miembros debido a los innumerables proyectos que tuvo que financiar, al per?odo de tiempo inusualmente dilatado en que s?lo ocasionaba cargas y no generaba beneficios y a que el hecho de haber incluido a tantos propietarios que no deseaban integrarse desemboc? en numerosos pleitos judiciales y en el consiguiente aumento de los gastos. Las deudas de la Junta obligaron a revertir algunos terrenos expropiados porque no pod?an pagarlos. S?lo esto debi? haber sido motivo suficiente para replantear la delimitaci?n del Pol?gono en los a?os ochenta o, incluso, para disolver la Junta de Compensaci?n Playa de Las Teresitas y constituir otra ajustada al espacio que realmente se iba a urbanizar -suponiendo que los propietarios hubieran dado su consentimiento. Seg?n Jos? Delgado, las propiedades revertidas -"porque no ten?amos dinero para pagarles" a sus due?os- "quedaban dentro del Pol?gono de actuaci?n, pero sin entrar en la Junta de Compensaci?n". De modo que, s?lo se les podr?a volver a expropiar por motivos de utilidad p?blica, pero no para reintroducirlos en la Junta de Compensaci?n, pues s?lo pueden "reintegrarse voluntariamente" . M?s adelante veremos c?mo se ha "resuelto" el problema de las reversiones.
Hay otras muestras de lo inapropiado de la delimitaci?n del Pol?gono que se ha mantenido: no tiene mucho sentido que el ?mbito de urbanizaci?n de Las Teresitas incluyera al peque?o n?cleo urbano de Suculum, que albergaba a m?s de sesenta familias y que ha visto sus problemas acrecentados por el hecho de encontrarse en una zona que te?ricamente controla la Junta de Compensaci?n. El origen del barrio de Suculum se halla al inicio de los a?os sesenta, cuando algunas personas de pocos recursos econ?micos provenientes de la zona de Anaga comenzaron la construcci?n de sus viviendas en la ladera del Barranco de Las Huertas opuesta a San Andr?s. Muchas casas de ese barrio se construyeron clandestinamente y fueron techadas durante la noche con la ayuda de los vecinos para as? sortear las prohibiciones de las autoridades y, en ocasiones, la vigilancia policial. La Junta de Compensaci?n intent? evitar que se consolidara el barrio de Suculum exigiendo la retirada de la tuber?a para el agua potable que hab?an instalado los vecinos, pero no tuvo ?xito. As? que, como no fue posible acabar con las construcciones clandestinas ni cortar el agua potable, las ?nicas molestias adicionales que ocasion? la Junta a los vecinos del barrio fueron provocadas por las explosiones de los barrenos empleados en la construcci?n de la pista hacia Los Pedacillos, que lanzaban piedras sobre los techos de las casas situadas en la parte m?s alta de Suculum . La Junta tuvo que aceptar que el barrio se quedara como estaba porque no parec?a factible expulsar a tanta gente de sus casas debido a que, en tal caso, durante los a?os setenta y con posterioridad, podr?a haber acabado vi?ndoselas con una oposici?n bien organizada.

Otro espacio problem?tico para la Junta de Compensaci?n se hallaba en la ladera del Barranco de Las Huertas opuesta a Suculum. Sobre un solar de 3.000 metros cuadrados se edific? la Urbanizaci?n Morera Playa, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad en 1986, y que se dividi? en veinticuatro fincas independientes -algunas de ellas inscritas en el Registro con sus correspondientes hipotecas. Sin embargo, la Junta de Compensaci?n decidi? evitar el enfrentamiento con los due?os de veinticuatro apartamentos y dej? bien claro, en un documento notarial elaborado a efectos de la reparcelaci?n, que aquellas propiedades no eran suyas y no estaban sujetas a las cargas derivadas de la integraci?n. As? pues, la Junta de Compensaci?n ha sabido desentenderse muy bien de los terrenos pertenecientes a los propietarios con mayor capacidad potencial de crearle problemas.

Tres d?as antes de la sentencia

En los a?os ochenta, las circunstancias del ?mbito de actuaci?n de la Junta eran significativamente distintas de las de los a?os sesenta porque una parte de la poblaci?n de Santa Cruz de Tenerife se hab?a acostumbrado a utilizar la Playa de Las Teresitas. Ya no se trataba de un espacio que pudiera considerarse una p?gina en blanco para la planificaci?n urban?stica de la zona sino que, m?s bien, se trataba de un espacio muy definido que deb?a tomarse en cuenta a la hora de elaborar el planeamiento de su entorno. El temor a que una urbanizaci?n inapropiada degradara las condiciones de la Playa de Las Teresitas fue una de las motivaciones del Grupo Socialista del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y la Administraci?n del Estado para demandar a la Comunidad Aut?noma de Canarias, al Ayuntamiento de Santa Cruz y a la Junta de Compensaci?n con el fin de conseguir que se impugnara la Aprobaci?n Definitiva de la Revisi?n del Plan Parcial de Las Teresitas, decidida por la Consejer?a de Pol?tica Territorial en julio de 1988. El proceso judicial se demorar?a hasta que el Tribunal Supremo dictara sentencia definitiva en 1998. El recurso de apelaci?n ante el Supremo deb?a decidir sobre cu?l era el ?rgano competente para la aprobaci?n definitiva del Plan Parcial; si la revisi?n de dicho Plan lo fue por iniciativa particular y cu?l era la normativa que la reg?a; si el Plan vulneraba las disposiciones de la Ley de Costas protectoras del espacio mar?timo-terrestre y, por ?ltimo, si, al abarcar zona militar, se vulneraban o no las disposiciones sobre protecci?n y uso de las zonas militares y de valor estrat?gico. La sentencia dictada por el Tribunal Supremo, el 29 de junio de 1998, confirmar?a la validez del Plan Parcial de Las Teresitas y, por lo tanto, lo acertada que hab?a sido la enorme inversi?n efectuada en la compra de la mayor?a de los terrenos del Pol?gono, tres d?as antes del fallo judicial, ve?a garantizado el potencial lucrativo que le habr?a negado una sentencia adversa.

Un total de 102 parcelas del Pol?gono de Las Teresitas ser?an adquiridas por una empresa denominada Inversiones Las Teresitas, S. L., cuyo objeto social es "la promoci?n de edificios o urbanizaciones. La construcci?n, en el m?s amplio de los sentidos, cualquiera que sea el objeto a construir" . Esta empresa es inscrita en el Registro Mercantil el 26 de junio de 1998 , el capital suscrito y desembolsado es de 30.000.000 de pesetas y los empresarios que est?n al frente de la sociedad son Ignacio Gonz?lez y Antonio Plasencia . Este ?ltimo afirma que la idea de comprar buena parte de Las Teresitas surgi? a partir del momento en que el Pol?gono Cepsa-Disa cay? en manos for?neas y "nos encontramos sin suelo para construir" en Santa Cruz. La versi?n de Ignacio Gonz?lez no es id?ntica: "se nos plante? la papeleta de adquirir una serie de parcelas de Las Teresitas que iban a caer en manos de algunas multinacionales y que cre?amos que eso ten?a que ser para los del pa?s, en este caso para los tinerfe?os" . As? que, tres d?as antes del fallo judicial que influir?a decisivamente en el valor final de los terrenos, Plasencia y Gonz?lez compraron por 9.577.000.000 de pesetas los solares, con el respaldo de un cr?dito de 5.500.000.000 otorgado por Cajacanarias.

Es evidente que la proximidad de la operaci?n de compraventa al fallo judicial ha sido objeto de diversas especulaciones, pero el hecho de la revalorizaci?n de los terrenos a ra?z del fallo judicial ser?a independiente de cualesquiera consideraciones. Ahora bien, cabe preguntarse qu? hizo que un grupo de propietarios privados vendiera apresuradamente unos terrenos a otros propietarios que deb?an estar muy bien asesorados para arriesgar m?s de nueve mil millones de pesetas. ?Por qu? no hicieron los responsables de la Junta de Compensaci?n de 1997 el negocio de vender ellos mismos los terrenos al Ayuntamiento? ?Es que el Ayuntamiento iba a tratar de distinta manera a dos grupos distintos de propietarios ricos? Desde luego, no es f?cil entender qu? fue lo que hizo que quienes hab?an manejado la Junta durante m?s de treinta a?os, en el ?ltimo momento, renunciaran a un negocio mucho mayor que el de limitarse a vender a Inversiones Las Teresitas.

Lo llamativo del proceso del planeamiento urban?stico del ?mbito de Las Teresitas es que pase lo que pase siempre ganan y pierden los mismos: tienden a beneficiarse los propietarios m?s pudientes y a salir perjudicados los que poseen menos recursos. Los mecanismos institucionales han hecho que as? sea: primero, la formaci?n de una Junta de Compensaci?n a la que se concede una esfera de actuaci?n que perjudica seria e innecesariamente a decenas de propietarios que poseen escasos recursos econ?micos; segundo, a pesar de los fracasos de los promotores privados de la urbanizaci?n en el decenio de los setenta, se preservar?n sus derechos y se seguir? perjudicando, como veremos, a decenas de peque?os propietarios que han estado luchando por sus solares y, en algunos casos, por sus viviendas durante m?s de treinta a?os, afrontando gastos judiciales y el desgaste personal que tantas veces refieren los afectados que se consideran v?ctimas de la injusticia que consiste en verse obligados a vender por debajo del precio de mercado sus solares, o en ser expropiados, con la finalidad de que otros hagan negocios privados. Tambi?n es cierto que la Junta de Compensaci?n ha sufrido contrariedades, pero son de otro tipo: primero, se derivan de no haber sabido ajustar las potencialidades del medio a sus recursos econ?micos y a sus influencias pol?ticas reales; segundo, la zona de Las Teresitas era de importancia secundaria en el desarrollo tur?stico de la isla y, tercero, debido a esto ?ltimo, fue posible que el boicot emprendido contra la urbanizaci?n de Las Teresitas por un alcalde de Santa Cruz, en un momento crucial, tuviera ?xito. As? que, volviendo a la afirmaci?n de que los mecanismos institucionales han tendido a favorecer a los elementos m?s privilegiados, debe repararse tambi?n en la actuaci?n de Cajacanarias que -a pesar de su definici?n estatutaria como "instituci?n ben?fico-social" (Art. 1?.), que , "ajena a aspiraciones de lucro mercantil, orientar? su actividad primordialmente al servicio de Canarias" (Art. 3?.)- avala con un pr?stamo una operaci?n inmobiliaria que va contra lo que se percib?a como el deseo mayoritario de los vecinos de la capital provincial, esto es, la preservaci?n del entorno de Las Teresitas sin a?adir apenas edificaciones . Este ?ltimo posicionamiento de la ciudadan?a local era tan claramente percibido por las autoridades municipales que acabaron comprando una parte de los terrenos a los nuevos propietarios para satisfacer lo que parec?a un innegable deseo popular. En este ?ltimo caso, los mecanismos institucionales funcionaron de manera tal que no se pudo plantear la expropiaci?n de aquella zona del Pol?gono que parec?a ser de indudable inter?s p?blico. As?, el desarrollo hist?rico de las actuaciones urban?sticas sobre el Pol?gono de Las Teresitas muestra c?mo no hubo inconveniente alguno en expropiar a los peque?os propietarios cuando se consider? necesario, pero tambi?n vemos c?mo esa misma opci?n expropiatoria resultar?a completamente inadmisible cuando afectara a dos multimillonarios. El alcalde de Santa Cruz dir?a, en el a?o 2000, que hab?a que preservar la playa y su entorno para los vecinos de Santa Cruz, "pero teniendo en cuenta que existen unos derechos consolidados contra los que nada se puede hacer" .

En cuanto se produjo el fallo judicial definitivo sobre el Plan Parcial de Las Teresitas, se plante? nuevamente la cuesti?n de la idoneidad de un proyecto que hab?a sido redactado doce a?os antes y tambi?n el problema de c?mo satisfacer los deseos populares. El alcalde promulg? un decreto, en octubre de 1999, "sobre la agilizaci?n de la gesti?n urban?stica y las actuaciones a emprender en el ?mbito del Plan Parcial de Las Teresitas, tomando en consideraci?n la debida ejecuci?n de la resoluci?n judicial, las determinaciones del Plan General vigente y los intereses generales del Municipio para la consecuci?n de la mejor ordenaci?n de la zona" . El decreto de la alcald?a aplazaba cualquier acci?n urban?stica en el frente de playa hasta que se convocara y resolviera el Concurso Restringido de Ideas, para el que se seleccionar?an ocho estudios de arquitectura que deber?an proponer un ordenamiento del entorno de la playa en el que se reducir?an notablemente las edificaciones y los usos hoteleros. El fallo del concurso tuvo lugar en septiembre de 2000 y, a partir de la propuesta ganadora, se efectuar?n las modificaciones correspondientes en el Plan Parcial . El trasfondo de estos cambios se hallaba en una opini?n p?blica opuesta a la edificaci?n de hoteles en Las Teresitas, que fue animada a movilizarse por la Asociaci?n de Amigos de la Playa de Las Teresitas, Anaga y su litoral, constituida en marzo de 2000, con la finalidad de reivindicar el derecho al uso "y disfrute p?blico de la Playa y su comarca. As? como evitar la edificaci?n de cualquier tipo de cama hotelera o residencial" . El mayor ?xito de esa plataforma fue la convocatoria de una manifestaci?n contra la urbanizaci?n del entorno de la playa, el d?a 4 de junio de 2000, a la que acudieron m?s de 10.000 personas . Tambi?n el Claustro de la Universidad de La Laguna hab?a rechazado la futura urbanizaci?n de Las Teresitas "en contra de la voluntad popular, que s?lo genera la destrucci?n y especulaci?n sobre este entorno" , a lo que el concejal de urbanismo, Manuel Parejo, responder?a que la Universidad debiera aportar proyectos, en vez de "hacer p?blicos posicionamientos cr?ticos de contenido pol?tico" . La postura del concejal implica la idea de que la negativa a efectuar posicionamientos pol?ticos p?blicos equivale a no hacer pol?tica y olvida, tanto que la indiferencia es una postura pol?tica, como el saludable axioma que afirma que la pol?tica es algo demasiado serio como para dejarla en manos de los pol?ticos.

Como afirma el abogado de la Junta de Compensaci?n, Mauricio Hayek, la plataforma "influy? para que el Ayuntamiento cambiara de pol?tica" y dijera "nosotros compramos el frente de playa" . La Corporaci?n municipal consider? que el inter?s p?blico, en este caso concreto, no se pod?a defender mediante una expropiaci?n sino a trav?s de la compra de los terrenos. El informe emitido por la Secretar?a Delegada de la Gerencia de Urbanismo, en enero de 2001, manifestaba "la imposibilidad legal de proceder a un cambio del sistema de compensaci?n por el de expropiaci?n" y ofrec?a algunos motivos: primero, porque "culminada la gesti?n por el sistema de compensaci?n, no se ha producido incumplimiento urban?stico que permita justificar un cambio de sistema"; segundo, porque, dada la sentencia del Tribunal Supremo, "el cambio de sistema supondr?a una actuaci?n de la Administraci?n tendente a impedir el cumplimiento del fallo de dicha sentencia"; por lo dem?s, los otros motivos ofrecidos ahondaban en la argumentaci?n indicada y se?alaban que el Ayuntamiento es "incompetente" para expropiar "derechos declarados en una sentencia firme" y que, de hacerlo, habr?a que indemnizar por el precio de los terrenos y sus aprovechamientos potenciales reconocidos por el Plan Parcial, "con valoraci?n del da?o emergente y el lucro cesante" . Ante estos argumentos, todos los partidos pol?ticos con representaci?n en el Ayuntamiento apoyaron la compra de los solares del frente de playa a Inversiones Las Teresitas, S. L. Incluso el PSOE -que se hab?a opuesto a los proyectos urban?sticos previstos en el ?rea del Plan Parcial de Las Teresitas- vot? a favor de la soluci?n escogida por el grupo gobernante porque consider? que, al margen de sus defectos, as? se lograba el objetivo que hab?an defendido los socialistas.

Desde la perspectiva de las otras partes involucradas en la negociaci?n el asunto es muy sencillo: el empresario Antonio Plasencia afirma que "no quer?amos ese convenio" simplemente porque en Santa Cruz se est? vendiendo el metro cuadrado a 127.000 pesetas en el Pol?gono Cepsa-Disa y, al encontrarse Las Teresitas cerca de la capital, "se podr?a vender a unos precios [...] bastante satisfactorios para nosotros", o, planteado de otra manera, considera que del frente de playa habr?a obtenido 20.000 millones de pesetas en funci?n de la edificabilidad prevista por el Plan Parcial. Plasencia considera que "le estamos vendiendo al Ayuntamiento a menos de la mitad del precio que realmente" valen los solares de las once parcelas . "?Por qu? lo hemos vendido barato?", se pregunta el empresario Ignacio Gonz?lez, pero no atina a encontrar una respuesta convincente, y concluye afirmando que los empresarios "hemos regalado" esos terrenos .

El "regalo" de los 109.420 metros cuadrados del frente de playa cost? 8.750.000.000 de pesetas a las arcas p?blicas. El informe pericial que deb?a valorar los terrenos "deber? tender a fijar el valor real de los inmuebles que se proponen adquirir adecuado al mercado", de modo que, la fijaci?n de ese valor real "estar? en relaci?n con su aprovechamiento urban?stico, de acuerdo con la clasificaci?n y calificaci?n del suelo y su situaci?n" . Dejando de lado cu?l sea la l?gica jur?dica subyacente, lo cierto es que, como se ver?, aqu? tenemos otra muestra de la acci?n de las instituciones que favorece a los sectores privilegiados: tanto los propietarios que vend?an a la Junta de Compensaci?n como los que eran expropiados recib?an sistem?ticamente un pago inferior al valor real de sus solares. Las tres valoraciones periciales de las once parcelas oscilaban entre 7.789.000.000 de pesetas y 12.740.000.000 .

Treinta y siete a?os despu?s de haber sido constituida, la Junta de Compensaci?n todav?a estaba preparando sus actuaciones urban?sticas para intervenir en las ?reas urbanizables de El Cercado y Las Huertas y para vender al Ayuntamiento los solares del frente de playa. El desprestigio de la Junta -debido a los innumerables abusos que ha cometido durante tantos a?os y a esa sorprendente ineptitud que reiteradamente han premiado las autoridades municipales-, ha hecho que pertenecer a ella resulte tan vergonzoso que se considera mejor negar cualquier vinculaci?n. Antonio Plasencia declara que "nosotros no somos miembros de la Junta. Nosotros hemos adquirido unas parcelas a la Junta", pero "no hemos absorbido ninguna junta de compensaci?n [...]. La Junta de Compensaci?n sigue [...]. Nos podemos integrar". Pero, finalmente, parece que acaba reconociendo la realidad de la integraci?n porque es "como si usted compra un piso en un edificio y usted se integra en la junta de propietarios". "En este caso hay una Junta de Compensaci?n que existe y nosotros hemos adquirido unas parcelas. Como si usted ahora va y nos compra a nosotros all? un apartamento: el d?a de ma?ana usted entra en la junta del edificio". Indudablemente, a Plasencia le hubiera gustado hacerse con el control de una junta que no tuviera pasado: "hemos comprado de buena fe y hemos comprado a una Junta con unas certificaciones de sus asambleas generales donde todo est? en regla". El empresario recuerda que en el Registro de la Propiedad todo figura a nombre de la Junta, que el Ayuntamiento certific? la segregaci?n de parcela por parcela y que "si el Ayuntamiento cometi? un error, la Junta de Compensaci?n cometi? un error, o alguien cometi? un error, yo no lo puedo juzgar". Plasencia insiste: "no puedo juzgar porque no s?, ni entro ni salgo, en si unos se?ores fueron expropiados correctamente" o no. Y termina: "Hemos comprado estas parcelas. No hemos comprado ninguna junta de compensaci?n. Si nosotros hubi?ramos comprado una junta de compensaci?n, ser?amos responsables ante terceros" . El otro comprador de los solares urbanizables, Ignacio Gonz?lez, insiste en que "nosotros no somos la Junta de Compensaci?n [...]. La Junta de Compensaci?n es una cosa, Inversiones Las Teresitas es otra cosa". Gonz?lez ahonda en sus afirmaciones: "Que eso est? dentro de la Junta de Compensaci?n, los solares, es una cosa; pero la propiedad de los solares contin?a en todo ese tipo de parcelas dentro de la Junta de Compensaci?n". Sin embargo, a pesar de esta prometedora aclaraci?n, poco despu?s concluir?a: "?Usted es de alguna emisora, o qu?? [...] Si esto es para tirarlo a los medios de comunicaci?n no hablo" .

La integraci?n de Plasencia y Gonz?lez en la Junta de Compensaci?n qued? plasmada en el documento de compraventa de los solares: "Yo, el Notario, advierto a los comparecientes de conformidad con el art. decimonoveno de los Estatutos de la Junta de Compensaci?n, su obligaci?n de comunicar de modo fehaciente a ?sta la transmisi?n verificada y de la subrogaci?n del adquirente en los derechos y obligaciones del transmitente, quedando plenamente integrado en la Junta de Compensaci?n a todos los efectos legales" . La falta de legitimidad social de la Junta proviene principalmente del proceder que se describe en las p?ginas que siguen.

II. Los perjuicios ocasionados por la ordenaci?n urbana

Anteriormente se afirm? que numerosos propietarios resultaron perjudicados por el proceso urbanizador de Las Teresitas debido a que sus solares fueron incluidos innecesariamente en el ?mbito de actuaci?n concedido a la Junta de Compensaci?n y tambi?n debido a que tuvieron que desprenderse de sus propiedades a un precio muy inferior al del mercado. Adem?s, se ha producido el proceso de concentraci?n de una riqueza que se hallaba repartida entre m?s de un centenar de personas, en 1960, y que hab?a quedado b?sicamente en manos de dos multimillonarios en el a?o 2000.
El caso de los herederos de Manuel Rodr?guez Baute (propietario de la parcela n?mero 97) nos aproxima al proceder de la Junta de Compensaci?n. La parcela 97 ten?a 2.305 metros cuadrados y pertenec?a a un agricultor que no quiso integrarse en la Junta. En octubre de 1968, recibir?a una notificaci?n del Ayuntamiento que le informaba del inicio de un expediente de expropiaci?n y de que dispon?a del plazo de quince d?as para manifestar cu?l ser?a el precio por el que estar?a de acuerdo en ceder su finca a la Junta . A partir de ese momento, la documentaci?n disponible nos permite observar c?mo la figura legal de la junta de compensaci?n es utilizada para eludir el mecanismo del mercado, con el prop?sito de hacer negocios urban?sticos, de modo que, no s?lo se obliga a vender a quien no desea hacerlo, sino que, adem?s, se le obliga a vender por debajo del precio real. La hoja de aprecio elaborada por la Junta de Compensaci?n establece que, de acuerdo con la legislaci?n entonces vigente, la valoraci?n del solar deber? reducirse en un 25% y, en funci?n de la edificabilidad prevista, el precio del metro cuadrado es fijado en 42,73 pesetas, es decir, en 98.505,4 pesetas para toda la parcela. Sin embargo, la Junta de Delegados, "a pesar de que los valores se?alados son los legalmente aplicables a la finca citada" , decide darle el mismo valor que a los otros terrenos integrados en el mismo sector del Pol?gono, o sea, 150 pesetas por metro cuadrado, una cantidad que elevaba el valor de la finca a 345.795 pesetas . Dos a?os despu?s de que se efectuara esta valoraci?n de la finca, una de las herederas presenta un recurso de reposici?n contra la liquidaci?n de la contribuci?n urbana de la parcela 97 -que asciende a 34.418 pesetas-, a la que se ha asignado un valor catastral de 1.555.875 pesetas. Los recurrentes afirman que s?lo dan un aprovechamiento agr?cola a la finca y que proporciona unos ingresos inferiores al importe de la liquidaci?n recurrida . Aqu? tenemos ya una muestra de c?mo se niega una compensaci?n econ?mica acorde con las expectativas urban?sticas del terreno a un peque?o propietario, a diferencia de lo que ocurrir? cuando los terrenos sean propiedad de Ignacio Gonz?lez y Antonio Plasencia.
En junio de 1972, el Ayuntamiento notifica a los due?os de la parcela 97 que el precio definitivo es el de 363.810 pesetas pero, a las pocas semanas, los herederos dirigen un escrito al alcalde indicando que el precio de la finca nunca deber? ser inferior a las 2.000 pesetas por metro cuadrado . No obstante, en 1973, ante la inminente expropiaci?n, los due?os del terreno efect?an un requerimiento notarial solicitando la integraci?n en la Junta de Compensaci?n para evitar el da?o econ?mico de la expropiaci?n . Nunca recibieron respuesta a su solicitud de integraci?n en la Junta, ni fueron convocados a ninguna Asamblea General. T?ngase en cuenta que, de acuerdo con los Estatutos de la Junta, los asociados tienen el derecho de "asistir a las Asambleas Generales, por s?, o por representante con voz y voto" (Art. 30. b.) y que, "la Asamblea General ordinaria se reunir? por lo menos una vez al a?o" (Art. 39.). Pues bien, en m?s de veinticinco a?os los propietarios de la parcela 97 ni han sido convocados a una sola reuni?n de la Asamblea General, ni el Ayuntamiento es capaz de mostrarles nada que acredite que fueron convocados, ni han vendido conscientemente, ni han sido expropiados, ni pueden vender porque lo que consideran su propiedad ya no aparece a nombre de los herederos en el Registro . En el a?o 2000, el Ayuntamiento le comunic? a los due?os de la parcela 97 que los tribunales hab?an desestimado sus recursos en 1974, que la Junta de Compensaci?n hab?a aceptado su integraci?n en 1973 y se hab?a convertido en la titular de la parcela y que, por ?ltimo, a ellos les correspond?a un coeficiente econ?mico de 0,3194% . De cualquier manera, los propietarios ignoran si la participaci?n econ?mica se les calcular? a partir de lo
Publicado por ubara @ 17:57  | Islas
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